租赁期限最长不得超过 20年。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

因此，在签订租赁合同时，应当注意租赁期限的约定，确保不超过20年的上限。如果需要更长的租赁期限，可以考虑在租赁期满后续订合同，并注意续订合同的期限也不得超过20年。