一

3月底，历时数月改造的巴黎春天天山店焕新开放。伴随全新的商场外立面和内部空间一同亮相的还有商场的新业态：二次元。

不过，比上海又一老牌商场入局二次元经济更值得关注的，是商场改造本身。这是继虹桥天都更新为潮流商办业态“现所·创邑MIX”后，虹桥开发区范围内第二座实施更新提升的楼宇。

更早之前，沿街面长达280米的虹桥天都不仅是上海轨交上盖城市更新项目的代表，其在2022年完成更新以来不断调整业态组合、举办天山夜市点亮“上海之夏”消费季等积极举措，更使其商办整体出租率常年保持在85%-90%的水平，实现了功能业态的脱胎换骨。

现所·创邑MIX

去年6月，上海发布了《推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》（下简称《方案》），提出在虹桥开发区、小陆家嘴、漕河泾开发区等10个区域试点楼宇更新。

长宁区同步展开了“虹开发”更新研究，在核心区0.65平方公里的基础上，适度扩展至周边约4平方公里、商务楼宇较为集中的区域，对涉及的39幢商务楼、约181万平方米办公空间进行调研分析，力图探索商务楼宇焕新、综合交通升级、公共空间提质等更新路径。

通过“老虹桥”更新实现“新老虹桥联动”的决心，在区领导的调研行程中亦有突出。1月2日，开年首个工作日，长宁区领导和各部门负责人就来到位于娄山关路的上海国际贸易中心，在顶楼露台展望虹开发接下来的载体更新蓝图。

晶耀虹桥项目效果图（今年1月更新版）

当天，正在建设的铁狮门晶耀虹桥项目传来好消息，这座老虹桥地区近年来体量最大的新建商办项目，今年国庆前将全面竣工，5栋甲级写字楼将由空中连廊相串联，在天山-虹桥地区形成崭新的城市界面。

无论是老虹桥还是《方案》中提到的其他区域，楼宇更新的实施数量和速度都较为平稳。并且，上述区域在盘活低效产业用地、促进资源优化配置、提升空间承载力、提高内涵式发展水平等方面，都身兼重要的意义和使命。

当“改造远比新建难”成为共识，虹桥天都与巴黎春天的更新改造背后，还有一个更重要的问题：当新建商务楼供给井喷，老楼更新的必要性和“性价比”究竟该如何衡量？

巴黎春天天山店全面更新后效果图

二

“虹开发”地块的历史可上溯百年。但更多时候，人们对老虹桥的认知可追溯至1986年，国务院批准设立首批14个国家级经济技术开发区，虹桥开发区位列其中。目前，“老虹桥”地区一般指包括虹桥经济技术开发区核心区、中心区、延伸区组成的3.15平方公里。

就是在这片土地上，诞生了上海首次试点土地批租制度，也是新中国首个通过国际招标成功转让土地使用权的“虹桥26号地块”，即如今的太阳广场。

历史曾经在“虹开发”翻开崭新一页。但最早完成开发，意味着最先遇到发展的瓶颈。

目前，虹桥开发区主要楼宇多建于上世纪90年代至本世纪初期，最老的楼宇始建于近40年前。当时建筑设计的标准、理念、选材和功能与当前有很大不同，例如，普遍较低的层高、较密的空间分割方式，就不符合当下直播行业的需求。此外，楼宇的管理水平也需提升。

这意味着，实施改造不仅面向物理空间更新，更要在业态分布上全面焕新。对楼宇业主来说，在资金投入和租户留存上都有着不小的压力。

CREATER创邑在上海先后完成了老码头、愚园路等城市更新项目，但虹桥天都的改造对创邑来说仍是巨大挑战。

难点一是“薄”。建筑进深不到15米，改造中将所有商业和办公动线向北面天山路一侧归拢，靠近居民区的南侧留作过道，为商户和办公空间留出了10-12米的宽度。

难点二是“长”。建筑东西向长度达280米，因而在改造时被分隔成4个小单元，每个单元单独设置垂直电梯厅，并将屋顶原有的弧形花架保留，与其他楼层新建的花园露台相呼应，既节约了拆除成本，也让建筑沿街面绿意盎然，不再沉闷。

现所·创邑MIX

此外，老楼改造中经常出现的层高低等“先天劣势”，在虹桥天都的改造中也通过管线的科学排布得以解决。

但物理空间的改造往往只是楼宇更新的第一步，引入哪些业态更考验业主和区域营商部门的智慧。

虹桥天都选择“半商业半办公”业态，一、二层多为餐饮、零售商户，三层及以上引入瑜伽、口腔健康等受到周边白领和居民欢迎的业态，增加楼宇活力。

建筑师柳亦春曾表示，城市更新项目中，处理好“人的关系”有时比建筑改造更难。虹桥天都和巴黎春天在改造中，都遇到与相邻小区的共处难题，最终通过街道、居民区的协调来完善，项目本身也在更新中做出了示范。

虹桥天都就鼓励一层餐饮商户在临街设置向内退界的外摆位，打开沿街面。眼下，这些外摆位在夜间都是热门座位，显示出楼宇更新让周边区域共同繁荣的良性特征。

巴黎春天天山店试运营首日

三

虹桥天都和巴黎春天天山店的更新背后，都有企业“不破不立”的主观能动性、顶得住压力的耐性以及投资改造的实力与能力。

巴黎春天母公司新世界百货方面表示，此次天山店改造，一方面源自商业同质化的共性特征，商场创新已是当前的必经之路。

另一方面，虹桥-天山商圈当前也面临转型的关口，需要新业态、新气象。而入局“二次元”并非单纯“跟风”，而是综合研判上海西区缺少二次元商业综合体这一现状后做出的决定。但商场仍聚焦全龄段客群，只是在商户业态、活动空间和社交属性上增强二次元特色。今年5月，巴黎春天天山店将全面开放，完整呈现包含潮玩零售、美食餐饮、电竞演艺等复合型业态组合。

商务楼的情况则略有不同。

仅虹桥开发区范围内，近年来就有艺丰中心和晶耀虹桥两大产业载体入市，前者建筑面积9万平方米，其中办公面积约4.9万平方米，后者总建设面积25万平方米，涵盖五栋甲级写字楼、高端商业、云上花园以及露天剧场。

新建写字楼供给持续居于高位，为何还要“煞费苦心”更新老楼？这一问题还衍生出包括“居家办公风潮下，是否还需要办公室”“创意园区、花园型办公场地需求旺盛，楼宇载体吸引力何来”等“子问题”。

现所·创邑MIX

有业内人士认为，“城市更新”不仅限于“宏大叙事”的片区更新，还包括参与成本更低、采用局部或临时性改造、更为灵活的“小动作”。

更多时候，楼宇本身就存在更新的需求。

其一是楼宇自身发展的需要，如，长宁科技大厦就面临晶耀虹桥项目入市后带来的新变化，其本身逐渐老化的物理空间已无法满足新业态的需求，亟待更新完善。其二是区域产业发展的需求，城市更新的本质就是服务产业更新。其三是新老虹桥联动过程中片区功能定位的需求，包括提升职住平衡功能、会展空间能级，承接进博会溢出效应。

企业承租能力的变化也并非毫无应对之策。有时，楼宇的一番“小调改”，就能适配企业的租赁需要。

虹桥南丰城

虹桥南丰城写字楼原先最小的承租面积都有400-500平方米。近年来，楼宇运营方注意到，企业对200平方米体量办公空间的需求看涨，因此果断对部分楼宇空间进行再分隔，并推出共享会议室等服务，用灵活的租赁面积来贴合多变的客户需求。

同样的做法在一街之隔的尚嘉中心亦有之，且尚嘉方面还与租户WeWork合作，为楼内暂时遇到承租困难、需要“缩编”的企业提供联合办公空间。待行业回暖后，企业则能第一时间在熟悉的环境里重新租回独立的办公室。

除了算经济账，楼宇更新还给了中小企业尤其是新赛道企业更多选择的空间。

记者了解到，包括虹桥开发区在内，上海中心城区已有楼宇业主正寻求通过城市更新探索“工业上楼”“实验室上楼”。譬如，将芯片设计与生产等高附加值环节都留在城市中心，借助楼宇更新探索用地性质调整，不仅要让“科技回归都市”，更要让智能制造也来到都市中心。

原标题：《品区·周末侃 | 从虹桥天都与巴黎春天更新改造，看“老虹桥”楼宇更新》

栏目主编：唐烨 题图来源：现所·创邑MIX

来源：作者：解放日报 舒抒